老朽マンションの維持管理が社会的な課題に
代表の尾崎です。
とある案件で関西方面に出張していました。新幹線の車中、販売されていた「Ｗｅｄｇｅ」という雑誌を読んでいたところ、今月号の特集は「マンションサバイバル時代」と題した、老朽マンションの維持管理に関する記事でした。この特集記事の結論はまさに先日当ＨＰのコラムで取り上げた内容と同じでしたので、ご紹介したいと思います。
特集のポイントだけ整理しますと
・現在日本には築40年以上の老朽マンションが約72万戸あり、それが10年後に184万戸、20年後には351万戸と実に現在の5倍に増える見込み
・マンションの維持管理は管理組合が集める管理費と修繕積立金による定期的な大規模工事によって実施されるが管理費滞納や修繕積立金不足が発生しているマンションも少なくない
・老朽化が進みすぎると雨漏り、水漏れ、におい漏れなどの実害が発生し生活環境が悪化、場合によっては「スラム化」が進む
・住みづらいマンションを建て替える場合共同所有者の80％の合意が必要。ただし、住民の属性や生活実態がばらばらのため、80％合意を得るハードルは決して低くない
・マンションの管理組合は通常住民から理事長や理事を選び、管理会社（開発会社の関連企業が担うことが多い）に委託している
・管理組合が管理会社の言いなりになっていると上記の課題解決は難しい
・住民自身が主体的に自分たちの住環境を守るために管理組合経営を行わなければマンションの資産価値は下がってしまう
といったところです。
尾崎自身、マンションの管理組合運営に参加したことがないので、初めて知ることも多く、大変勉強になりました。確かにマンションには様々な方が住んでいます。販売当初は例えば子育て世代がほとんどだった住民も、30年、40年が過ぎると、子育てを終えた当初の購入者世帯（70歳以上）がお住いの場合もあれば、当初購入者から中古マンションとして購入した次世代の子育て世帯に転売されていることもあるでしょう。場合によっては、当初オーナーが賃貸で子育て世代に貸しているケースもあるでしょうし、外国人投資家が転売目的で保有しているかもしれません。
かつて自分が住んでいたマンションの様子を思い浮かべると、この記事に記載されている各種の課題は非常に身近に感じられるものばかりでした。
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